Spécial immobilier : acheter pour louer, la bonne idée

Plus sûr que la Bourse, l’investissement locatif, ancien ou neuf, est une valeur qui repart à la hausse.

L’inéluctable remontée des taux d’intérêt et le réveil des prix de la pierre auraient-ils calmé l’appétit des Français pour l’investissement locatif ? Début 2017, ils plébiscitent toujours l’immobilier de rapport. La pierre rapporte plus que l’assurance-vie en euros et offre moins de risques que la Bourse. Acheter actuellement un bien ancien et le louer dégage un rendement annuel compris entre 3,7 et 8,6 %. Dans le contexte actuel, « les investisseurs sont convaincus que la pierre est un placement sûr, présents dans 18 % de nos ventes, contre 9 % en 2015 ».

Certes, le rendement de la pierre n’est jamais assuré. Impayés de loyers, coûteux travaux de rénovation, fiscalité évolutive… grèvent parfois la performance. Reste qu’avec l’investissement locatif on se constitue un patrimoine immobilier à crédit, on perçoit des revenus locatifs réguliers, on peut héberger ses proches et à terme empocher une éventuelle plus-value à la revente. Face à ces usages à géométrie variable, tout le monde se met à faire ses emplettes dans une frénésie liée à la remontée des taux.

À Paris, l’envolée des prix, les plus élevés en France, et l’encadrement des loyers ne découragent pas certains investisseurs, qui font de la résistance. Car la capitale reste une valeur sûre. « Dans le Sentier (2e arrondissement), on déniche des petites surfaces avec 3 à 4 % de rentabilité brute ». Bien sûr, ces achats, qui ont pour seul but la location, sont encore plus rentables en région parisienne et dans les grandes métropoles de province, aux prix nettement plus doux qu’à Paris. Tel est le cas du quartier Belsunce, dans le 1er arrondissement de Marseille. « C’est le nouveau Panier, mais avec 200 à 300 euros de moins au mètre carré  » . Dans le centre de la cité phocéenne, il existe une forte demande alimentée par des investisseurs en quête de petites surfaces pour faire de la location nue ou meublée de courte durée. Ici, les rentabilités locatives évoluent entre 7 et 8 %. À Lyon, la demande d’investisseurs est également soutenue. « Les acheteurs en quête de biens locatifs sont bien plus nombreux qu’il y a deux ans ». « Tout se loue vite et bien. On manque d’ailleurs de produits à louer dans le 6e, qui attire les étudiants par ses bonnes écoles. Ici, la rentabilité est souvent comprise entre 4 et 5 % » . À Nantes, Jérôme de Champsavin, directeur du cabinet du même nom, vend « comme des petits pains » des appartements locatifs des années 1990 issus du patrimoine d’une SCPI Scellier en liquidation. Dans le quartier de Saint-Félix, un 2-pièces de 45 m2 est parti en vingt-quatre heures à 150 000 euros. Il sera loué 570 euros par mois, soit une rentabilité de 4,5 %.

Ce rendement s’apprécie dans des villes moyennes, où la pierre est encore moins chère. C’est notamment le cas à Brest et à Reims. Dans la ville portuaire du Finistère, « le prix d’achat dans l’ancien évolue entre 1 150 et 1 300 euros/m2. Cela aimante une clientèle d’investisseurs locaux et franciliens obtenant entre 8 et 10 % de rendement », assure Malick Cidère, de l’agence brestoise Les Conseils immobiliers. À côté du pont de Recouvrance, rue de la Porte, un acquéreur rennais a déboursé 65 000 euros pour une maison de ville de 50 m2 qu’il loue 450 euros par mois, soit 8,3 % de rapport. Même topo au centre-ville de Reims, où un studio de 13 m2 occupé s’est vendu 52 000 euros, rue de Vesle. Son rapport à court terme : 7 % annuel. Acheter dans ces villes un petit immeuble n’est pas hors de prix et peut rapporter gros. L’investissement locatif s’avère un bon filon dans un contexte de stabilité des loyers, après plusieurs années de baisse. Selon la Fnaim, en 2016, les valeurs locatives ont gagné 0,7 % en France, 0,8 % en Île-de-France et 0,6 % en province. Début mars, Clameur, l’observatoire des loyers du marché privé, a confirmé cette tendance avec des disparités selon les types de biens. Sur les deux premiers mois de 2017, les studios connaissent une hausse de loyer de 1,1 %, tandis que les 2 et 3-pièces affichent un recul de 0,6 %.

Même si l’immobilier neuf coûte 20 à 30 % plus cher que l’ancien, il fait un tabac auprès des investisseurs. La raison ? En vigueur jusqu’au 31 décembre, le dispositif Pinel séduit. Pour mémoire, le propriétaire bailleur a droit à une réduction d’impôt de 12 % du prix d’achat sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans. Mais à plusieurs conditions : louer pendant une période fixe obligatoire (6, 9, 12 ans), respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire (qui peut être son ascendant ou descendant). Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les achats des investisseurs ont représenté 53 % des ventes de logements neufs en 2016. Dans certaines villes, ils sont plus nombreux : 58 % à Rennes, 70 % à Nantes et même 75 % à Brest ! Les rendements annuels annoncés évoluent, selon les localisations, entre 2,5 et 5 %. Dans le 13e arrondissement de Marseille, un programme de BNP Paribas Real Estate propose un 2-pièces de 39,5 m2 (balcon, parking) à 160 000 euros. Loué 540 euros par mois, il aura une rentabilité de 5 %.

Rester vigilant

« Aujourd’hui, on peut toujours profiter de cet effet d’aubaine du Pinel en raison des taux d’intérêt encore bas et d’une défiscalisation intéressante dont on ne sait pas, élections obligent, si elle sera remplacée et dans quel délai » . Pour ceux qui envisagent de signer un acte authentique chez le notaire avant fin 2017, sachez que ce dispositif aura un effet fiscal différé dans le temps. Un achat réalisé courant 2017 devrait avoir commencé à gommer l’impôt à l’horizon 2019, soit au moment de la livraison. Ce décalage est à prendre en compte, car il faut compter le temps de commercialisation du programme, sa construction et la mise en location. Mais, face à l’abondance des programmes neufs éligibles à ce dispositif en fin de vie, la vigilance reste de mise. Pour réaliser le maximum de ventes au cours des derniers mois de vie du Pinel, certains promoteurs auront tendance à être moins regardants sur la qualité du site et même en profiter pour remonter leurs barèmes. Et puis le Pinel n’est pas compatible partout. « L’investisseur a tout intérêt à sélectionner des programmes situés dans de grandes métropoles, où les flux migratoires sont positifs. Cette démographie favorable influe sur la demande de logements, notamment locatifs. Le Pinel se vend d’ailleurs très bien à Toulouse, Bordeaux et en région parisienne ».

Anticiper

Avant d’acheter (dans le neuf ou l’ancien), on vérifiera aussi qu’il existe dans la ville ou le quartier une réelle demande locative. La proximité des transports en commun, de zones tertiaires et d’un bassin d’emploi constitue des atouts-phares pour profiter d’une clientèle récurrente de candidats locataires. L’offre de neuf a tendance à se concentrer dans des secteurs en devenir, quartiers sortant de terre, anciens secteurs faisant l’objet d’une requalification urbaine d’envergure. À long terme, on peut penser que, une fois terminés, habités et bien desservis, ces nouveaux « morceaux de ville » devraient gagner en notoriété et se valoriser. Dans l’ancien, la stratégie consistera à miser sur de « vieux » quartiers encore peu chers et situés à proximité de ces nouveaux secteurs. Par capillarité, ils devraient profiter de l’amélioration générale de l’environnement (arrivée de commerces, d’équipements publics). Une étude du site MeilleursAgents signale que plusieurs villes disposent aujourd’hui d’un bon potentiel de plus-values à long terme sur la base de critères économiques, démographiques et de desserte en transports. Il s’agit de Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux et Toulouse. En revanche, les communes qui ont déjà connu d’importantes augmentations devraient être moins performantes. Ce serait le cas de Strasbourg, Lille, Montpellier et Nice. Dans une ambiance de lente remontée des taux et des prix, il est encore temps de passer à l’acte.

 

 » Des petits immeubles qui rapportent gros » Pas besoin de disposer de millions d’euros pour acheter un immeuble entier. Dans plusieurs villes de France, des immeubles de rapport, accessibles au plus grand nombre, sont très rentables. Plutôt rares sur le marché, ces biens sont très courus. À Paris, les tickets d’entrée avoisinent parfois le prix d’un 2-pièces et, en région, ceux d’un studio. « C’est le cas d’un immeuble de 4 logements acheté 121 000 euros au centre de Charleville-Mézières qui servira 10 % de rentabilité », indique Éric Redouté, de Guy Hoquet. Idem à Brest. Avenue de l’École-Navale, un petit ensemble de 6 appartements occupés a changé de mains pour 225 000 euros avec 9 % de rentabilité immédiate. « Un client en quête d’un investissement plus patrimonial et plus sécurisé va acheter rue Victor-Hugo, dans le centre-ville de Brest, un immeuble de 7 lots rénovés en 2005 et loués avec des loyers conventionnés Anah. La rentabilité avoisine 7 % », affirme Malick Cidère, de l’agence brestoise Les Conseils immobiliers.